Как продать долю в квартире?
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности – с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).
Отметим, что часть квартиры или жилого дома являются объектами жилищных прав, однако не являются объектами недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав. Таким образом, продать часть квартиры или жилого дома можно только в виде доли в праве общей долевой собственности либо в случае, если такая часть выделена в установленном порядке в самостоятельное жилое помещение (подробнее об определении долей и о выделе доли квартиры см., например, ситуации “Как определяется размер долей в праве общей долевой собственности на квартиру?”, “Можно ли выделить долю в квартире в натуре?”, “Как разделить квартиру, находящуюся в долевой собственности?”) (п. п. 1, 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 130, п. п. 1, 2 ст. 131, п. п. 1, 3 ст. 244, п. 2 ст. 252 ГК РФ; ч. 1 ст. 15, п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ; ч. 4, 7 ст. 1 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 23.06.2021 N 13/1-00256/21).
Порядок продажи доли в квартире или жилом доме
Порядок продажи доли квартиры или жилого дома не зависит от оснований возникновения права общей долевой собственности. Например, порядок продажи доли квартиры или жилого дома, полученной по наследству, не отличается от порядка продажи доли, приобретенной иным способом.
Для продажи доли в праве собственности на квартиру или жилой дом продавцу необходимо придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Известите других участников долевой собственности о продаже своей доли
При продаже доли объекта недвижимости постороннему лицу остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
При этом следует учесть, что продажа доли в праве собственности на жилой дом проводится вместе с продажей принадлежащей продавцу доли в праве собственности на земельный участок, на котором этот дом расположен (п. 4 ст. 35 ЗК РФ; п. 2 ст. 552 ГК РФ).
Обратите внимание! Площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, в результате совершенной сделки не должна составить менее 6 кв. м общей площади такого помещения. Сделки, заключенные с нарушением этого правила, являются ничтожными (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).
Порядок отчуждения доли при преимущественном праве покупки
Продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю. Извещение составляется в письменной форме, в нем указываются цена и иные условия продажи.
Если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Если участники долевой собственности изъявят желание воспользоваться преимущественным правом покупки, то право выбора участника долевой собственности, которому будет продана доля объекта недвижимости, принадлежит продавцу.
Кроме того, не требуется направлять извещение другим сособственникам о продаже доли объекта недвижимости одному из них.
Указанное преимущественное право покупки доли другими участниками долевой собственности не применяется, в частности, при продаже доли с публичных торгов (п. п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ; п. 2.1 Приложения к Письму ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3).
Порядок продажи доли постороннему лицу
Сделка по продаже доли постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
Если все остальные собственники долей в письменной форме откажутся от преимущественного права покупки, сделка может быть совершена до истечения указанного срока (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
Правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки в обязательном порядке должны быть разъяснены нотариусом лицу, обратившемуся за нотариальным удостоверением сделки (п. 3 ст. 250 ГК РФ; Письмо ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3).
Обратите внимание! При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой из собственников других долей в течение трех месяцев может потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
Шаг 2. Составьте договор и обратитесь к нотариусу
В договоре следует указать, в частности, информацию о каждой стороне сделки (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации), описание предмета сделки (доля в квартире либо доля жилого дома и земельного участка) и идентифицирующие признаки самого объекта недвижимости (кадастровый номер, адрес, общая площадь, а для земельного участка – также категория земель и вид разрешенного использования), цену договора (ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Кроме того, в договоре купли-продажи следует отразить сведения о правоустанавливающих документах и о наличии или отсутствии ограничений и прав третьих лиц на объект недвижимости.
Продавец передает, а покупатель принимает недвижимость по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Следует учесть, что установлен особый порядок расчетов по сделкам с недвижимостью в случае приобретения недвижимого имущества резидентами (лицами, имеющими гражданство РФ, а также постоянно проживающими в РФ на основании вида на жительство иностранными гражданами и лицами без гражданства) у лиц иностранных государств из Перечня, утв. Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 N 430-р, за некоторыми исключениями (п. 1 ч. 1 ст. 4.2 Закона от 04.06.2018 N 127-ФЗ; п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона от 10.12.2003 N 173-ФЗ; пп. “а”, “б” п. 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 N 81; пп. “б” п. 5 Указа Президента РФ от 04.05.2022 N 254; п. 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.03.2022 N 295; п. 2 Выписки из протокола, дов. Минфином России 21.03.2022 N 05-06-10/ВН-12886; п. 1.10 Официального разъяснения Банка России от 18.03.2022 N 2-ОР; п. 2 Выписки из протокола от 11.04.2022 N 30, дов. Минфином России 19.04.2022 N 05-06-10/ВН-20024; Информация Росреестра).
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, договоров, заключаемых в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве, а также сделок, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч. 1.1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения объекта недвижимости (ст. 53.1, ч. 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате).
Нотариальное удостоверение договора отчуждения доли подлежит оплате. Размер оплаты составит 0,5% суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. При обращении к частному нотариусу дополнительно потребуется уплатить региональный тариф в установленном нотариальной палатой субъекта РФ размере. В случае удостоверения сделки двумя и более нотариусами оплата взимается каждым нотариусом. Для отдельных категорий лиц законодательством предусмотрены льготы (пп. 5 п. 1 ст. 333.24, п. 2 ст. 333.38 НК РФ; ч. 1, 3 – 5, 7, 9 ст. 22, ч. 2 ст. 25 Основ законодательства РФ о нотариате; п. п. 1, 2 Приложения N 2 к Приказу Минюста России от 12.09.2023 N 253).
Удостоверенный нотариусом договор купли-продажи на бумажном носителе должен иметь машиночитаемую маркировку для обеспечения проверки его достоверности (ст. 5.1, ч. 2 ст. 45.1 Основ законодательства РФ о нотариате).
После удостоверения договора купли-продажи нотариус обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, при условии что стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом. Исключение составляет случай, когда в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя его представителем по доверенности (ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 36 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).
В остальных случаях вы можете представить заявление о регистрации и необходимые документы в Росреестр самостоятельно (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).
Особенности продажи доли в квартире или жилом доме, принадлежащей несовершеннолетнему
Продать долю в квартире или жилом доме, принадлежащую несовершеннолетнему, можно только при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
Срок выдачи указанного разрешения составляет 15 дней со дня подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства (ч. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).
Сделка, совершенная без такого разрешения, может быть признана недействительной (ст. 173.1 ГК РФ).
Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет может заключить договор с согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей или попечителей). Исключение составляют ситуации, когда несовершеннолетний приобрел дееспособность в полном объеме до достижения 18 лет в результате вступления в брак или эмансипации. В этом случае он заключает договор самостоятельно (п. 2 ст. 21, п. 1 ст. 26, ст. 27 ГК РФ).
Заключить договор купли-продажи от имени несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет (малолетнего), могут только его родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).
При этом доля, принадлежащая несовершеннолетнему, не может быть продана его законным представителям, а также их супругам или близким родственникам (абз. 2 п. 1 ст. 28, п. 3 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; Письмо Минэкономразвития России от 25.06.2019 N Д23и-21347).
Сделка по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, подлежит обязательному нотариальному удостоверению (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).
Обратите внимание! Вы обязаны уплатить НДФЛ, если доля находилась в собственности менее установленного минимального срока (за исключением установленных случаев продажи доли родителями (усыновителями) двух и более детей или такими детьми). При этом можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом либо уменьшить сумму полученного дохода на расходы, связанные с приобретением (получением) доли (п. 6 ст. 210, п. п. 1 – 4 ст. 214.10, п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1, пп. 1 п. 1, пп. 1, абз. 1, 18 – 23 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Статья подготовлена с использованием материалов Электронный журнал “Азбука права”.